Mesurage Carrez & Boutin – Ploërmel, Morbihan
Deux mesures, deux usages : la loi Carrez s’applique aux ventes de lots en copropriété (surface privative à mentionner) ; la loi Boutin s’applique aux locations de résidence principale (surface habitable à indiquer au bail). Confondre les deux expose à des réductions de prix (vente) ou de loyer (location) en cas d’erreur significative. À Ploërmel, Rennes et dans tout le Morbihan / Ille-et-Vilaine / sud Côtes-d’Armor, un mesurage propre évite des litiges et fluidifie la transaction.
1) Ce que dit la loi — sans jargon
Loi Carrez (vente d’un lot en copropriété)
- Obligation : toute promesse/acte de vente d’un lot de copropriété doit mentionner la superficie privative(mesurée selon le décret Carrez). Les lots < 8 m², caves, garages, parkings n’entrent pas dans le calcul.
- Définition (art. 4-1 du décret 97-532) : surface des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres, sans les parties < 1,80 m de hauteur. Balcons/terrasses exclus. Légifrance
- Sanctions : si la surface réelle est inférieure de > 5 % à celle indiquée, réduction de prix proportionnelle (action à exercer dans l’année qui suit l’acte authentique). L’oubli total de la mention peut conduire à la nullité si non régularisé à l’acte.
Loi Boutin (location résidence principale)
- Obligation : le bail doit indiquer la surface habitable.
- Définition (surface habitable) : surface au sol déduction faite des murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, gaines, embrasures, et sans les surfaces < 1,80 m ; exclut caves, sous-sols, garages, remises, balcons, loggias, terrasses, vérandas (sauf précision locale chauffée selon la fiche décence), locaux communs et dépendances.
- Sanctions : si la surface réelle est inférieure de > 5 % à celle du bail, diminution du loyer proportionnelle(régime de l’article 3-1 de la loi de 1989 ; délais de forclusion spécifiques).
2) Comment se passe un mesurage (terrain)
Pour la loi Carrez (vente en copropriété)
- Relevé des plans et accès à toutes les pièces privatives du lot (y compris combles aménagés/verandas si clos & couverts et ≥ 1,80 m).
- Mesures au laser et contrôles des hauteurs sous plafond.
- Déduction des éléments non comptables (gros œuvre, embrasures, marches, volumes < 1,80 m).
- Restitution d’un certificat de superficie privative annexé à la promesse/l’acte.
Pour la loi Boutin (location)
- Identification des pièces de vie (habitation) vs annexes (exclues).
- Calcul de la surface habitable (règle des 1,80 m identique).
- Mention de la superficie au bail (le rapport n’est pas imposé, mais recommandé pour sécuriser).
Dans la pratique Morbihan / Ploërmel et Rennes Métropole : les variations viennent souvent des combles partiellement mansardés (règle 1,80 m) et des vérandas (exclues en Boutin, parfois incluses en Carrez si clos/couverts et ≥ 1,80 m).
3) Ce qu’il faut préparer (check-list efficace)
- Plans (même sommaires) et RCP/état descriptif si copropriété.
- Accès à toutes les pièces, y compris caves/garages (même si exclus du calcul, utiles pour le descriptif de vente).
- Infos travaux : rehausse de plafond, aménagement de combles, création de véranda.
- Pour la location : vérifie que les annexes (loggias, balcons, véranda, cellier) ne sont pas intégrées à la surface habitable.
4) Différences de calcul Carrez vs Boutin (cas concrets)
| Éléments | Carrez (vente copropriété) | Boutin (location) |
|---|---|---|
| Seuil hauteur | ≥ 1,80 m compté | ≥ 1,80 m compté |
| Balcons / terrasses | Exclus | Exclus |
| Véranda close & couverte | Incluse si ≥ 1,80 m | Exclue (non habitable) |
| Combles aménagés | Inclus si ≥ 1,80 m | Inclus si ≥ 1,80 m |
| Combles non aménagés | Possiblement inclus s’ils sont clos/couverts et ≥ 1,80 m dans le lot | Exclus (non habitable) |
| Caves / garages / parkings | Exclus du calcul | Exclus |
| Lots < 8 m² | Exclus | — |
Références de définition et exclusions : décret 97-532 (Carrez) et fiches Service-public (habitable).
5) Risques juridiques et comment les éviter
Vente (Carrez)
- Écart > 5 % au détriment de l’acquéreur : baisse du prix au prorata (action dans l’année après l’acte).
- Oubli de la mention : risque de nullité si non régularisé à l’acte.
- Bon réflexe : confier le mesurage à un pro assuré et joignez le certificat au compromis.
Location (Boutin)
- Écart > 5 % : réduction de loyer proportionnelle (délai d’action encadré par l’art. 3-1).
- Bon réflexe : annexer un plan coté ou un certificat au bail, surtout en zones tendues.
6) Conseils pratiques (terrain Morbihan / Ille-et-Vilaine / Côtes-d’Armor)
- Maisons mansardées autour de Ploërmel : trace un périmètre 1,80 m clair (au laser) ; ne surestime pas les pieds-de-versant.
- Appartements à Rennes avec loggia/véranda : exclure en Boutin, inclure en Carrez si clos/couverts et ≥ 1,80 m (et bien dans le lot).
- Copropriétés de vacances (Golfe du Morbihan) : vérifie les lots < 8 m² (exclus du Carrez) et les dépendances(non comptées).
- Annonces : en vente, publie la surface Carrez ; en location, la surface habitable.
7) FAQ express
Dois-je faire Carrez pour une maison individuelle ?
Non, sauf copropriété horizontale. Sinon, la loi Carrez ne s’applique pas.
Une erreur de 2 % engage-t-elle une réduction ?
Non. Les mécanismes Carrez/Boutin déclenchent la réduction au-delà de 5 % d’écart (plus d’1/20).
Je loue à Rennes : dois-je annexer un rapport ?
La loi n’impose pas d’annexer un rapport pour Boutin, mais l’indiquer au bail est obligatoire. Un certificat reste recommandé pour éviter les contestations.
Conclusion
Retenir l’essentiel : en vente, la surface Carrez (copropriété) engage le prix ; en location, la surface habitable (Boutin) engage le loyer. Les règles de calcul diffèrent, notamment pour les annexes (véranda/loggia/caves/garages). Pour une mise en marché sans friction à Ploërmel, Rennes et dans le Morbihan / Ille-et-Vilaine / Côtes-d’Armor, fais mesurer proprement, documente les zones < 1,80 m et publie la bonne surface au bon moment.
Le mesurage loi Carrez complète les diagnostics immobiliers obligatoires à la vente dans le Morbihan tels que le DPE ou le diagnostic amiante. Pour un devis précis, contactez Diag Perier dès aujourd’hui.